Khu đô thị là thuật ngữ khá phổ biến trong quy hoạch - kiến trúc và lĩnh vực bất động sản. Hiểu nôm na, đây chính là nơi dân cư đông đúc, là trung tâm thương nghiệp và có thể cả công nghiệp, là thị trấn, là thành phố. Vậy dưới góc nhìn pháp lý thì khái niệm, đặc trưng và phân loại khu đô thị được quy định như thế nào? Khu Đô Thị Là Gì? Khái niệm khu đô thị tại Việt Nam không mới mà xuất hiện từ khá lâu. Những năm 1990, ở Việt Nam có khoảng 500 khu đô thị, con số này tăng lên 795 vào năm 2016. Khi đó, tỷ lệ đô thị hóa đạt mức 35,2%. Ở thời điểm hiện tại, Hà Nội và TP.HCM được xem là hai thành phố có tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng, dẫn đầu cả nước. Để xác định chính xác khái niệm khu đô thị là gì, chúng ta cần căn cứ vào QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng Việt Nam. Cụ thể, Điều 1.2 Chương I quy định: “Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng”; trong đó đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở... Khu đô thị Vinhomes Central Park (Bình Thạnh, TP.HCM). Đặc Điểm Cơ Bản Của Khu Đô Thị Ở Việt Nam, một đơn vị hành chính để được phân loại là khu đô thị phải có các tiêu chuẩn cơ bản như sau: Dân số tối thiểu từ 20.000 người; Ít nhất 40% dân số hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp; Cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng ở mức độ phù hợp; Mật độ dân số và mật độ xây dựng cao hơn tại các vùng sản xuất nông nghiệp lân cận. Trên thực tế, khu đô thị còn được hiểu là những khu vực được xây dựng khá tương đồng về mặt hạ tầng, cảnh quan. Trong đó, các yếu tố về giao thông, mật độ xây dựng, quy hoạch được tính toán kỹ lưỡng tạo nên một khu vực hoàn hảo, hiện đại. Với khái niệm khu đô thị mới, Khoản 3, Điều 3 Luật quy hoạch đô thị 2009 quy định như sau: Khu đô thị mới là khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. Một khu đô thị mới khi hình thành phải đảm bảo các tiêu chí được quy định tại Khoản 3 Điều 1.2 của QCXDVN 01:2008/BXD về khu đô thị. Hiện chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về quy mô của khu đô thị, khu đô thị mới. 6 Tiêu Chí Phân Loại Khu Đô Thị Trên thực tế, các đô thị sẽ phát triển không giống nhau, vì thế mà hiện nay, có rất nhiều loại khu đô thị hiện hữu với những đặc điểm khác nhau, được phân loại theo các tiêu chí: - Mật độ dân số: Mật độ dân số ở mỗi khu đô thị là khác nhau. Dựa vào tiêu chí này, chúng ta có thể phân loại những khu đô thị với nhau một cách dễ dàng. - Quy mô dân số: Cũng giống như mật độ đô thị, quy mô dân số ở các khu đô thị sẽ có sự chênh lệch. Thông qua quy mô dân số, chúng ta cũng dễ dàng phân loại được các khu đô thị. - Trình độ phát triển kiến trúc cảnh quan, cơ sở hạ tầng: Đây là một trong những tiêu chí cơ bản thường được dùng để phân loại các khu đô thị với nhau. Nhiều khu đô thị được xây dựng sớm nên trình độ kiến trúc và cơ sở hạ tầng có phần kém hơn các khu đô thị hiện đại. Nhiều khu đô thị mới có cảnh quan bắt kịp xu hướng và cơ sở hạ tầng được đầu tư cẩn thận hơn. - Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực phi nông nghiệp: Đa phần dân cư trong khu đô thị đều hoạt động trong các lĩnh vực phi nông nghiệp. Tỷ lệ này càng cao có nghĩa là đô thị càng phát triển. - Vị trí, vai trò, chức năng của đô thị: Mỗi khu đô thị sẽ có chức năng, vị trí khác nhau. Chúng ta có thể dựa vào yếu tố này để phân biệt đâu là đô thị loại cũ và đâu là đô thị loại mới. - Cơ cấu, trình độ phát triển kinh tế - xã hội: Các khu đô thị khác nhau sẽ có trình độ phát triển về mặt kinh tế - xã hội khác nhau. Các chuyên gia, chủ đầu tư có thể căn cứ vào đây để đánh giá tiềm năng của từng khu vực. Các Dự An Khu Đô Thị Theo Khoản 9, điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, khu đô thị là một dự án cần phải phê duyệt. Theo đó, các dự án đầu tư, xây dựng khu đô thị bao gồm: - Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới; - Dự án tái thiết khu đô thị; - Dự án cải tạo, chỉnh trang khu đô thị; - Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị; - Dự án đầu tư, xây dựng khu đô thị hỗn hợp. Quy Hoạch Khu Đô Thị Là Gì? Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở nhằm tạo lập môi trường sống phù hợp cho người dân. Trong đó: - Quy hoạch chung: là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở cho một đô thị. - Quy hoạch phân khu: là việc phân chia, xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội. - Quy hoạch chi tiết: là việc phân chia, xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan cho từng lô đất; bố trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu. Một Số Yêu Cầu Chung Đối Với Quy Hoạch Đô Thị Phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội Quy hoạch đô thị phải phù hợp với mục tiêu chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. Mặt khác, phải đảm bảo tính thống nhất với quy hoạch phát triển các ngành trong phạm vi đô thị. Cùng với đó, đảm bảo tính minh bạch, công khai, kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và cá nhân. Tuân thủ quy chuẩn liên quan đến xây dựng, đô thị Đáp ứng yêu cầu thực tế, phù hợp với xu thế phát triển của đô thị, đồng thời tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch đô thị và các quy chuẩn liên quan. Bảo vệ môi trường, bảo tồn di tích cảnh quan Quy hoạch đô thị theo hướng bảo vệ môi trường, phòng ngừa hiểm họa ảnh hưởng đến cộng đồng, khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên. Bên cạnh đó, cải thiện cảnh quan, bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa và nét đẹp đặc trưng của địa phương. Đảm bảo tính đồng bộ Quy hoạch đô thị cần đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian kiến trúc và không gian ngầm. Đáp ứng nhu cầu sử dụng hạ tầng, tính liên kết với các khu vực khác Quy hoạch đô thị phải đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở, công trình y tế, thể thao, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên, mặt nước, cây xanh… Đồng thời, đảm bảo nhu cầu hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo tính kết nối, thống nhất giữa các hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong đô thị, sự liên thông với các công trình hạ tầng kỹ thuật cấp vùng, quốc gia, quốc tế. Nguồn tin tức bất động sản : https://batdongsan.com.vn/thong-tin-quy-hoach/khu-do-thi-la-gi-ar107129